Российский рынок новостроек может заметно измениться уже в 2027 году. На смену привычной схеме покупки жилья в строящихся домах может прийти модель, при которой покупатель вносит только 10–20% стоимости квартиры, а оставшуюся сумму перечисляет после завершения строительства.
Такой сценарий описал основатель и почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. По его оценке, девелоперам придется менять условия продаж из-за снижения покупательской активности.
Эксперт полагает, что рынок продавца постепенно уступает место рынку покупателя. На фоне ослабления спроса строительным компаниям становится сложнее реализовывать квартиры на прежних условиях, поэтому они могут начать предлагать более гибкие схемы оплаты.
В числе возможных вариантов Апрелев назвал траншевую модель. Она позволяет снизить нагрузку на покупателя на этапе строительства дома. По его представлению, механизм может выглядеть так: сначала перечисляется первоначальный взнос в размере 10–20% от цены квартиры, затем до ввода дома в эксплуатацию дополнительные платежи и проценты не начисляются, а после передачи ключей происходит окончательный расчет.
Оставшуюся сумму покупатель сможет внести собственными средствами либо оформить ипотеку уже на готовое жилье. Например, при стоимости квартиры 6 миллионов рублей первый платеж составит от 600 тысяч до 1,2 миллиона рублей, а после сдачи дома нужно будет выплатить еще 4,8–5,4 миллиона рублей.
При этом речь идет именно о прогнозе, а не о принятом решении. Конкретные условия такой модели пока не утверждены. Сейчас при покупке квартиры в строящемся доме широко используются эскроу-счета, на которых деньги покупателя хранятся до выполнения застройщиком обязательств по договору.
Эта схема считается одним из ключевых механизмов защиты граждан, но у нее есть и особенности. Пока средства находятся на эскроу-счете, девелопер не может свободно использовать их для строительства и привлекает банковские кредиты, что влияет на издержки и, как следствие, на цену жилья.
По мнению Апрелева, пересмотр действующей системы становится все более вероятным. При этом отмена эскроу-счетов не предусмотрена, а переход к другой модели расчетов потребует изменений в законодательстве и появления новых инструментов защиты покупателей.
Главный плюс предлагаемой схемы — меньшая финансовая нагрузка на этапе строительства. Покупателю не придется сразу вносить всю сумму или начинать полноценные ипотечные выплаты за квартиру, в которую еще нельзя заселиться. У будущего собственника также появится время, чтобы накопить недостающую сумму.
Вместе с тем у такого подхода есть и риски. К моменту сдачи дома условия кредитования могут измениться, поэтому тем, кто планирует брать ипотеку после завершения строительства, придется заранее оценивать вероятность одобрения займа и будущую долговую нагрузку.
Апрелев не исключает, что переход к новой модели может начаться уже в 2027 году. Свой прогноз он связывает с системным снижением спроса на первичном рынке и необходимостью для застройщиков привлекать покупателей более гибкими условиями оплаты.
Пока траншевая схема остается лишь одним из возможных вариантов развития рынка. Обязательного перехода всех девелоперов на нее с 2027 года не объявлялось.
