На рынке новостроек в ближайшие годы могут произойти заметные перемены. Основатель и почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что к 2027 году эскроу-счета начнет вытеснять траншевая ипотека, а застройщикам придется менять привычные схемы продаж.
По словам эксперта, первичный рынок уже перешел в состояние, где покупатель диктует условия. В эфире Радио «Комсомольская правда» он заявил, что девелоперы не смогут и дальше рассчитывать на полное наполнение эскроу-счетов.
Эскроу-счет представляет собой банковский механизм, при котором деньги покупателя остаются заблокированными до выполнения условий договора. Эта схема снизила риски для людей, покупающих жилье на этапе стройки, но, по мнению Апрелева, она же стала одной из причин подорожания новостроек: средства не работают в экономике, а застройщики закладывают свои издержки в цену.
Вместо этого, считает он, рынок может перейти к траншевой ипотеке. В такой модели покупатель вносит 10–20% стоимости квартиры, а оставшуюся часть платит только после сдачи дома и получения ключей. До ввода объекта в эксплуатацию дополнительных платежей по квартире не требуется, а затем долг либо погашается сразу, либо оформляется ипотека уже на готовое жилье.
Апрелев полагает, что переход к такой схеме неизбежен на фоне снижения спроса на новостройки. Спешить с покупкой до конца года, по его мнению, не стоит, если деньги можно разместить на депозите: доходность вкладов, как он считает, пока опережает возможный рост цен на жилье.
Если квартира нужна срочно, эксперт советует не соглашаться на первое предложение застройщика. По его словам, перед сделкой имеет смысл сравнить несколько вариантов и подготовиться к переговорам, поскольку девелоперы нередко идут на заметные скидки. Апрелев отметил, что покупатели все чаще изучают от 7 до 12 похожих проектов, прежде чем выходить на сделку.
Он связывает готовность застройщиков снижать цены с непростой ситуацией в отрасли. Спрос на новостройки в крупных городах сокращается, а у части компаний ухудшаются показатели проектного финансирования. Если продажи продолжают падать, застройщику становится все труднее выполнять обязательства перед банками, а это повышает риск несостоятельности.
При этом скидки не всегда означают реальную выгоду. Апрелев предупреждает, что на рынке новостроек встречаются рассрочки и схемы, в которых часть платежей фактически переносится на будущее. В результате покупатель может заплатить меньше в ближайшие два года, но позже столкнуться с более высокими процентными расходами.
