Доход от сдачи квартиры все чаще становится поводом для вопросов со стороны налоговой. Если поступления не декларировать, ФНС может доначислить налог за прошлые периоды, а также пени и штраф. При этом стандартные 13% платить необязательно: для владельцев жилья доступны несколько официальных режимов, которые позволяют сократить нагрузку.
Сам по себе перевод на карту еще не доказывает, что человек получает именно арендный доход. Деньги могут приходить от родственников, в счет долга или по другим причинам. Но у налоговых органов есть законные инструменты, чтобы проверить происхождение поступлений: жалобы арендаторов и соседей, документы, сведения о банковских операциях и результаты контрольных мероприятий.
Если ФНС установит, что собственник систематически получал плату за жилье и не исполнял налоговые обязанности, ему могут предъявить к оплате сам налог, штраф и пени. По статье 122 НК РФ штраф обычно составляет 20% от недоимки, а при умышленном нарушении вырастает до 40%. Пени для физлиц считают исходя из 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки. Отдельная ответственность предусмотрена и за непредставление декларации по статье 119 НК РФ.
Один из самых простых вариантов для собственников жилой недвижимости — налог на профессиональный доход, или НПД, который обычно называют самозанятостью. В этом режиме ставка составляет 4%, если арендатор — физлицо, и 6%, если деньги перечисляет организация или ИП. Годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей, декларацию подавать не нужно, а расчеты отражаются в приложении «Мой налог».
Для сравнения, при сдаче квартиры за 45 тысяч рублей в месяц за год набегает 540 тысяч рублей. Если платить НДФЛ по ставке 13%, налог составит 70 200 рублей. При НПД по ставке 4% сумма будет заметно ниже, а экономия в таком примере достигает 48 600 рублей без учета вычетов и других особенностей расчета.
Самозанятость подходит только для аренды жилых помещений. Доходы от нежилой коммерческой недвижимости под этот режим не подпадают. Если поступления превышают лимит или сдача жилья превращается в более масштабную деятельность, можно рассмотреть регистрацию ИП. В этом случае нередко используют упрощенную систему налогообложения с объектом «Доходы» по ставке 6%, а в отдельных регионах она может быть ниже. Возможен и патент, где стоимость рассчитывается исходя из потенциального дохода, установленного на региональном уровне.
Сдача квартиры компании сама по себе не требует оформления ИП. Если соблюдены все условия, доход от аренды жилого помещения юридическому лицу тоже может облагаться НПД по ставке 6%. При этом банки продолжают контролировать операции клиентов в рамках закона № 115-ФЗ о противодействии легализации преступных доходов и могут запрашивать документы, подтверждающие происхождение средств и экономический смысл переводов.
Даже при законном оформлении аренды собственнику лучше хранить договор найма, акты приема-передачи, чеки и подтверждения платежей. В договоре обычно указывают размер ежемесячной платы, сроки ее внесения, порядок оплаты коммунальных услуг, обеспечительный платеж и ответственность сторон. Если применяется НПД, чек нужно сформировать по правилам этого режима: при безналичных расчетах — не позднее 9-го числа месяца, следующего за месяцем получения денег.
Отдельно нужно разграничивать арендную плату и компенсацию коммунальных расходов: налоговые последствия зависят от условий договора и характера платежей. Родственные связи от налога не освобождают, если жилье сдается за деньги. Но если квартира передана бесплатно, дохода от аренды у собственника нет, а для подтверждения такого варианта можно оформить договор безвозмездного пользования.
Если выяснилось, что доход от сдачи жилья должен был декларироваться, лучше урегулировать вопрос до претензий со стороны ФНС. В отдельных случаях добровольная подача декларации, уплата налога и пеней позволяют избежать штрафа. При этом оформить задним числом чеки по доходам, полученным до перехода на НПД, нельзя. Для собственников жилых помещений рабочая схема обычно остается прежней: выбрать подходящий режим, фиксировать реальные поступления и сохранять документы.
