В России льготная ипотека, похоже, подходит к этапу заметных изменений. Глава Банка России Эльвира Набиуллина призвала сдерживать объемы госпрограмм по сниженным ставкам, и участники рынка все чаще говорят о том, что у заемщиков остается ограниченное время, чтобы воспользоваться действующими условиями.
Набиуллина заявила, что льготную ипотеку необходимо ограничить. По ее словам, наращивать объемы таких программ нельзя даже в том случае, если они становятся более адресными и охватывают отдельные категории, включая айтишников, молодые семьи или жителей конкретных регионов. «Если мы хотим, чтобы жилье в кредит было по карману всем и ставки оставались умеренными, объемы льготных программ увеличивать нельзя», — сказала она.
Глава ЦБ также выступила за более точечный подход к жилищным субсидиям. В качестве примера она привела семейную ипотеку и отметила, что такой формат помогает увеличивать долю рыночных кредитов. «С точки зрения денежно-кредитной политики это повысит ее эффективность и позволит быстрее снижать инфляцию, чем при массовых безадресных льготах», — добавила Набиуллина.
Директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин считает, что логика регулятора связана с риском перегрева рынка. По его словам, если слишком большая часть ипотеки выдается по субсидированным ставкам, это мешает развитию обычного кредитования и затрудняет сдерживание инфляции. Он отметил, что в перспективе масштабные льготы должны уступить место устойчиво низким рыночным ставкам.
Международный финансовый советник, доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г. В. Плеханова Мария Ермилова добавила, что Банк России выступает за ограничение льготной ипотеки, чтобы не разгонять цены на жилье и не создавать перекосы на рынке. По ее словам, Минфин эту линию поддержал, делая акцент на адресной помощи.
Семейная ипотека остается главным приоритетом Минфина. Программа продлена до 2030 года, однако с 1 октября 2026 года ее условия стали более адресными и зависят от состава семьи и региона. В большинстве регионов ставки составляют от 2% до 10% годовых, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — от 4% до 12%. Максимальная сумма кредита в регионах составляет 6–10 млн рублей, в столичных агломерациях — 12–18 млн рублей. Для семей с тремя и более детьми, а также с маленькими детьми действуют минимальные ставки от 2% до 6% и лимит до 10 млн рублей. При строительстве частного дома ставка составляет 6%, срок — до 15 лет.
Дальневосточная и арктическая ипотека также сохранены до 31 декабря 2030 года. По словам директора по развитию финансовых продуктов «Сравни» Магомеда Гамзаева, программа рассчитана на улучшение жилищных условий и поддержку регионов, а ставка по ней составляет до 2% годовых.
Сельская и военная ипотека остаются целевыми программами, но их объемы не наращиваются. По сельской ипотеке ставка составляет от 0,1% до 3%, срок — до 25 лет. Она доступна жителям и работникам села, участникам СВО и соцработникам.
Валерий Тумин также напомнил, что сохраняется отдельная программа со ставкой до 2% для части граждан из новых регионов, а также Белгородской и Курской областей. Она распространяется на определенные группы пострадавших и действует при соблюдении требований программы.
Отдельное внимание сейчас приковано к IT-ипотеке. Директор по развитию направления «Финансовые сервисы» ЦИАН Андрей Дьяков рассказал, что обсуждается возможность досрочного завершения программы уже с 2027 года. При этом официального подтверждения ее отмены пока нет. По его словам, IT-ипотека, особенно с учетом исключения Москвы и Санкт-Петербурга, занимает небольшую долю господдержки и не оказывает заметного влияния на рынок в целом.
Эксперты советуют перед оформлением льготного кредита оценивать не только ставку, но и полную стоимость займа, свою долговую нагрузку и соответствие программы долгосрочным планам. Дьяков также отметил, что перед подачей заявки стоит сверять актуальные параметры в банке или на портале ДОМ.РФ, поскольку условия могут меняться.
