23 октября Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых. С начала 2025 года рыночная ипотека в стране заметно подешевела, однако после сентябрьской паузы снижение фактически остановилось, а ряд крупных банков даже точечно поднял ставки.
По мониторингу Банки.ру, средняя ставка по рыночной ипотеке за год опустилась с 21,94% до 19,07% годовых. Руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова отмечает, что это минимальный уровень в 2025 году: «С сентября ставки по рыночной ипотеке практически стоят на месте: за пять недель они изменились всего на 0,02 п. п. Более того, отдельные крупные банки точечно повышают ставки по ипотеке, в основном на 0,2–0,5 п. п.».
На стоимость ипотечных займов влияет не только ключевая ставка. Банки ориентируются и на фондирование: часть денег для кредитов они привлекают за счет вкладчиков. «Ставки по вкладам перестали снижаться, а доходности ОФЗ уже не закладывают быстрого смягчения», — поясняет Солдатенкова. Дополнительное давление создают макропруденциальные лимиты ЦБ и правила расчета показателя долговой нагрузки, которые ограничивают выдачу кредитов заемщикам с высокой нагрузкой.
Сказывается и сам формат ипотеки как длинного кредита. Банк выдает деньги на 15–30 лет, поэтому в ставку закладывает не только текущий уровень ключевой, но и ожидания на годы вперед. Обычно рыночная ипотека реагирует на решения ЦБ с задержкой в несколько месяцев.
По оценкам Банки.ру, до конца 2026 года ставки по рыночной ипотеке, вероятнее всего, останутся около нынешних 19% годовых. Более заметное снижение ожидается только в 2027 году и, по прогнозам, будет постепенным. «До конца года ставки, вероятно, останутся около нынешнего уровня, а дальше будут снижаться постепенно. Тем, кому жилье действительно нужно, ждать заметного снижения не стоит», — говорит Инна Солдатенкова.
Если ЦБ продолжит снижать ключевую ставку, ипотека также будет дешеветь, но не сразу. Сначала обычно дешевеет рефинансирование, а ставки по новым выдачам меняются позже. Если же регулятор возьмет паузу, то рыночная ипотека, по всей вероятности, останется около текущих уровней до конца года, а отдельные банки могут продолжить точечное повышение.
Для тех, кто планирует покупку жилья, эксперты советуют не ориентироваться только на ожидание более низких ставок. Важнее заранее оценить долговую нагрузку, сравнить полную стоимость кредита, а не рекламную ставку, и учесть расходы на страховку и дополнительные услуги. Полезно заранее просчитать ежемесячный платеж, переплату и доход, необходимый для одобрения кредита.
