Продажа жилья не всегда заканчивается уплатой подоходного налога. В российском законодательстве предусмотрены случаи, когда собственник может полностью освободиться от НДФЛ или заметно снизить его сумму, в том числе если квартира находилась в собственности недолго.
Об этом рассказала адвокат, советник Федеральной палаты адвокатов РФ и председатель Союза молодых адвокатов России Екатерина Худова. По ее словам, в первую очередь перед сделкой нужно оценить срок владения объектом.
По общему правилу жилье можно продать без налога после пяти лет владения. Для ряда объектов действует сокращенный срок — три года. Он применяется, если квартира была получена в дар от близкого родственника или члена семьи, перешла по приватизации, является единственным жильем продавца на момент сделки либо была получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
При этом важно правильно определить момент начала владения. В случае наследования отсчет обычно идет со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права на нового собственника.
Отдельная ситуация возникает, когда человек сначала покупает новое жилье, а потом продает старое. Обычно наличие второй квартиры мешает применить льготу для единственного жилья, но есть исключение: если новое жилье приобретено в течение 90 календарных дней до продажи старого, оно не учитывается при определении статуса единственного объекта.
Для семей с двумя и более детьми также предусмотрена льгота. При соблюдении условий родители могут продать квартиру без НДФЛ независимо от срока владения. Для этого нужно купить другое жилье, которое больше по площади или дороже по кадастровой стоимости, а также выполнить ряд требований: возраст детей, как правило, должен быть до 18 лет или до 24 лет при очном обучении, новое жилье должно быть приобретено в год продажи прежнего или не позднее 30 апреля следующего года, а кадастровая стоимость проданного объекта не должна превышать 50 миллионов рублей.
Даже если минимальный срок владения не истек, налог можно уменьшить. Закон разрешает вычесть из дохода от продажи документально подтвержденные расходы на покупку квартиры. Если документы сохранились, налоговая база может оказаться нулевой. Когда подтвердить затраты нельзя, применяется имущественный вычет — до 1 миллиона рублей за налоговый период. Например, при продаже квартиры за 3 миллиона рублей база снижается до 2 миллионов рублей.
Попытки занизить цену в договоре не всегда помогают. Если указанная сумма ниже установленной доли кадастровой стоимости, для расчета НДФЛ используется специальное правило: обычно ориентир составляет 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, а в регионах этот коэффициент могут повышать до 1. Поэтому искусственное снижение цены не гарантирует уменьшения налога.
Худова советует просчитывать последствия сделки еще до подписания договора и заранее проверять срок владения, основания для льгот и документы, подтверждающие расходы на покупку. «Налоговые последствия сделки нужно просчитывать до подписания договора. Важно заранее определить минимальный срок владения, проверить документы, подтверждающие расходы, и основания для льгот. Ошибка на этом этапе может стоить сотен тысяч рублей, тогда как грамотная структура сделки в ряде случаев позволяет законно не платить НДФЛ вообще», — подчеркнула эксперт.
