Подарить квартиру, купленную в ипотеку, можно, но до полного погашения кредита собственник не вправе распоряжаться ею без ограничений: жилье остается в залоге у банка. Об этом Банки.ру рассказала директор по правовым вопросам девелопера Level Group Валентина Восканян.
Перед оформлением дарения нужно проверить условия кредитного договора и закладной. В большинстве случаев также требуется предварительное согласие банка.
«Ипотечная квартира принадлежит заемщику, но является предметом залога. Это означает, что при ее дарении нужно учитывать права банка как залогодержателя. Как правило, сначала следует получить согласие кредитной организации, а затем оформлять переход права собственности», — объяснила Восканян.
По словам эксперта, кредитор оценивает саму схему сделки, личность одаряемого и то, как дальше будут исполняться обязательства по займу. Обычно возможны два варианта: заемщик продолжает вносить платежи, а квартира переходит к новому владельцу с сохранением обременения, либо банк соглашается перевести долг на одаряемого, если тот подтвердит свою платежеспособность.
«Важно понимать, что договор дарения сам по себе не переводит ипотечный долг на нового собственника. Переход права на квартиру и перевод долга — это разные юридические процедуры. Чтобы обязанность платить кредит перешла к одаряемому, необходимо отдельное согласование с банком», — подчеркнула юрист.
Если оформить дарение в обход требований кредитора, квартира все равно останется в залоге, а нарушение порядка распоряжения заложенным имуществом может привести к требованиям со стороны банка.
После согласования стороны подписывают дарственную и регистрируют переход права в Росреестре. Пока кредит не выплачен, обременение сохраняется в ЕГРН.
Дополнительно стоит учитывать, нужна ли нотариальная форма сделки, например при дарении доли. Если квартира была куплена в браке, может потребоваться нотариальное согласие супруга. Особое внимание нужно уделить жилью, приобретенному с использованием маткапитала: при выделенных детских долях сделка не должна ухудшать их положение.
