Осенью собственники все чаще получают налоговые уведомления и нередко видят сумму, рассчитанную исходя не из рыночной цены, а из кадастровой стоимости. Именно она определяет размер налога на квартиру, дом или участок, хотя после массовой оценки цифра часто оказывается выше реальной стоимости объекта. Иногда разница достигает 20, 30 и даже 50 процентов.
Кадастровую стоимость определяют массово, без индивидуального осмотра каждой квартиры или участка. При расчете учитывают тип объекта, год постройки, район и другие усредненные параметры. Поэтому похожие квартиры в одном доме могут получить одинаковую цену, хотя на рынке их стоимость отличается заметно.
Если кадастровая стоимость заметно расходится с рыночной, ее можно оспорить законным путем. В ряде случаев экономия на налоге перекрывает расходы на оценку уже в первый год, а новая величина действует до следующей массовой переоценки.
Первый вариант — обратиться в комиссию при Росреестре. Этот путь обычно быстрее и не требует госпошлины, но подходит не во всех регионах и не всегда заканчивается успехом: заявления нередко отклоняют из-за замечаний к отчету. Комиссия рассматривает обращение в течение месяца.
Второй вариант — суд. По правилам главы 25 КАС РФ заявление подает собственник, ответчиком обычно выступает орган, утвердивший результаты оценки, а Росреестр привлекается как третье лицо. Физические лица могут обращаться в суд сразу, а для юридических лиц в некоторых регионах сначала требуется комиссия.
Обратиться с требованием можно в течение пяти лет с момента внесения спорной стоимости в реестр. Но затягивать не стоит: чем дольше действует завышенная оценка, тем больше переплата по налогу.
Главный документ для комиссии и суда — отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта. Важно, чтобы дата, на которую определена рыночная стоимость, совпадала с датой кадастровой оценки. Именно на этом этапе чаще всего допускают ошибку, из-за которой отчет не принимают.
Если у суда возникают сомнения в расчете, он может назначить экспертизу отчета или самого объекта. Эксперт предупреждается об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за заведомо ложное заключение, а вопросы ему формулирует суд с учетом мнения сторон.
Расходы на судебную экспертизу, как правило, возмещает проигравшая сторона. Это следует из статьи 98 ГПК РФ и статьи 110 АПК РФ. Кроме того, Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 21 января 2016 года № 1 отнес к судебным издержкам и досудебное заключение, без которого нельзя было обратиться в суд.
Та же оценка нужна и в бытовых спорах: при заливе квартиры, пожаре, повреждении имущества при перевозке или хранении, ДТП, некачественном ремонте или ущербе от соседней стройки. В таких случаях эксперт определяет стоимость восстановительного ремонта по рыночным ценам на материалы и работы, а если вещь восстановить нельзя — ее рыночную цену на дату события с учетом износа.
При ДТП со спором по ОСАГО применяется Единая методика Банка России, а право на независимую экспертизу при разногласиях со страховщиком закреплено федеральным законом № 40. На практике сумма, которую предлагает страховая, и вывод независимого эксперта нередко расходятся на 30–50 процентов.
При пожаре оценщик отдельно учитывает ущерб от огня, высокой температуры и продуктов горения, а также осматривает помещения, пострадавшие от дыма и тушения. Обычно досудебная оценка занимает от одного до пяти дней, а при необходимости специалист выезжает на место.
Еще одно направление работы оценщиков — бизнес и имущественные права. Такая экспертиза нужна при продаже компании или доли, при выходе участника из ООО, при кредите под залог бизнеса, в сделках по слиянию и поглощению, а также при банкротстве и спорах между партнерами или наследниками.
Отдельно оцениваются и нематериальные активы. Это необходимо, например, при расчете компенсации за незаконное использование товарного знака или при внесении интеллектуальной собственности в уставный капитал.
Для оценки бизнеса используют три подхода. Сравнительный сопоставляет компанию с похожими участниками рынка, доходный опирается на прогноз будущих денежных потоков, а затратный показывает, во сколько обойдется создание бизнеса заново. Для нематериальных активов также применяют метод освобождения от роялти и метод избыточных прибылей.
Оценочную деятельность регулируют федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральные стандарты оценки, а оценка бизнеса отдельно описана в федеральном стандарте оценки № 8.
В сложных спорах, особенно при разделе бизнеса или банкротстве, суды нередко назначают сразу несколько экспертиз — оценочную, финансово-экономическую или бухгалтерскую. Это позволяет получить не только стоимость активов, но и понять, как движутся деньги внутри компании.
Сторона вправе предложить суду конкретного эксперта, а не ждать назначения по умолчанию. Если выводы вызывают сомнения, можно просить о повторной экспертизе или вызвать специалиста в заседание, но для этого нужны конкретные замечания к отчету.
В компании «ЭкспертКонсалтинг» стоимость досудебного исследования начинается примерно от 18 000 рублей, а судебной экспертизы, назначенной определением суда, — от 90 000 рублей. Окончательная цена зависит от материалов дела, а срочная работа возможна с наценкой.
Заключение готовит аттестованный эксперт-оценщик Левсевич Сергей Брониславович, который работает с бизнесом, недвижимостью и движимым имуществом.
Для собственника квартиры с завышенной кадастровой стоимостью итог обычно сводится к снижению налога на несколько лет вперед после пересмотра оценки через комиссию или суд. В спорах о заливах, ДТП и других повреждениях независимая экспертиза помогает подтвердить реальный размер ущерба и добиться корректной выплаты от страховой или виновной стороны.
Если налоговое уведомление вызывает сомнения, сначала стоит сравнить кадастровую стоимость с ценами продажи похожих объектов в том же районе. При расхождении от 20 процентов и выше оспаривание часто имеет смысл.
Далее нужно заказать отчет независимого оценщика на дату, когда была определена спорная кадастровая стоимость, и выбрать порядок обжалования — через комиссию при Росреестре или сразу через суд. При обращении важно не пропустить пятилетний срок с момента внесения стоимости в реестр и быть готовым к дополнительной экспертизе.
При заливе, пожаре, аварии или некачественном ремонте повреждения лучше сразу зафиксировать на фото и видео, сохранить чеки и переписку, после чего заказать независимую оценку ущерба. Если сумма, предложенная страховой компанией, заметно ниже, заключение эксперта можно использовать для претензии и иска.
